החברות המומלצות להשקעות נדל”ן בחו”ל.

כמו בכל סוג השקעה גם בנדל”ן בחו”ל יש סיכונים, חלק מהם לא בשליטתנו, כמו למשל משבר גלובלי כדוגמת משבר הסאב פריים ב-2008. קורונה או משבר במדינה כמו למשל משבר האבטלה בספרד ב2011-2013. אך בשונה ממקרים אלו, מרבית הסיכונים כן תלויים בנו ובעיקר בבחירת חברת הנדל”ן איתה אנו בוחרים להשקיע. יש מספר פרמטרים הקובעים את איכות החברה.

• טיב השירות – מכלול של זמינות, אדיבות, יחסי אנוש, מענה לשאלות ובעיות שהתעוררו במהלך התקופה.
• עמידה בלוח זמנים – האם החברה עומדת בזמנים שהציגה למשקיע, אם מדובר בנכס יד שניה, לוח הזמנים יכלול הגשת המסמכים הרלוונטיים רישום בטאבו וכדומה, כאשר מדובר בפרויקט הזמנים החשובים הוא קצב הבניה.
• שקיפות ומקצועיות – האם החברה בקיעה בפרטים הקטנים ואם היא מציגה את הפרטים אלו לרוכש
• תשואה ביחס לתשואה שהוערכה – כל משקיע רוצה לשמוע הערכה לתשואה משכירות שניתן לקבל מהנכס ואת התשואה מעליית ערכו, חברת השקעות נדל”ן נמדדת בין היתר האם היא הצליחה לחזות את התשואה בפועל, חברות טובות תמיד יהיו סקפטיות לגבי התשואה, יתנו את הערכה השמרנית שלהם ויזהרו להבטיח הרים וגבעות.

חברת נדל”ן שעונה בחיוב על ארבעת הפרמטרים האלו תקטין את הסיכונים הקיימים בעסקה.

המטרה של רנקו היא לתת מענה למשקיעים שמחפשים חברה השקעות נדל”ן בחו”ל. הדרך לבחירת חברה טובה היא כמעט כמו בכל תחום – חוות דעת. באתר יש חוות דעת של משקיעים ישראלים שהשקיעו בנדל”ן בחו”ל דרך חברות כאלו. גם לחוות דעת יש רמות של איכות, ברנקו יש חוות דעת שלידן מצוין שנלקחה עבור חוות הדעת חשבונית, זאת כדי לאמת שהמשקיע או אכן כזה. 

כשמעוניינים לרכוש נדל”ן בחו”ל צריך לקבל מספר החלטות. הראשונה היא עם מי להשקיע. השניה היא מדינת ההשקעה: כאן יש מספר פרמטרים שיכולים להשפיע על ההחלטה כמו למשל קירבה גאוגרפית, קלות עשית העסק במדינה, יציבות כלכלית, הגירה חיובית/שלילית, ממוצע עליית ערך הנדל”ן באותה המדינה בשנים האחרונות, מיסים, שפה, ממוצע וחציון של השכר במדינה, כמות תיירים, וגם אם המשקיע מחזיק באזרחות של ארץ ההשקעה שמקנה לו יתרונות על משקיעים זרים.

מבחינת סדר העדיפות; חבות המס היא קודם כל כלפי המדינה בה נמצא הנכס, לאחר מכן, במידה וצריך משלמים את המיסים בישראל.

אמנת מס  הסכם בין שתי מדינות שמטרתו למנוע כפל מס. רוב המדינות שישראלים בוחרים להשקיע בהן הם בעלות הסכם אמנת מס עם ישראל. בקפריסין לדוגמא אין אמנת מס.
מס שבח
המס שבח הוא 25% על רווח ההון הריאלי בעקבות ההשקעה, (אם הנכס נקנה לפני 1.1.2003). כלומר כאשר מוכרים את הנכס, משלמים 25% מס מסכום עליית הנכס. לדוגמה אם נרכשה דירה ב 200,000 ₪ והיא נמכרה לאחר זמן מסוים ב 300,000 ₪ אז במקרה זה החלק של השבח הוא 100,000 ₪ ולכן נשלם אליו 25,000 ₪ .
מס על שכירות
ראשית תשלום המס הוא למדינה בה נמצא הנכס בהתאם לשיעורי המס במדינה. שנית, יש לשלם מס בישראל. אם קיימת אמנת מס, נדרש לבצע ההשלמה במידת הצורך כאשר אפשר לקבל זיכוי בגין תשלומי המס בחו”ל.

משקיע פרטי שלא פועל באמצעות חברה יכול לבחור בשני מסלולי מיסוי, המסלולים אינם קבועים וניתן לשנות אותו משנה לשנה.
המסלול הראשון – מסלול לפי דוח שנתי, במסלול זה ההכנסות מדמי השכירות של הנכס מתווספות להכנסות בישראל, למשל הכנסה ממשכורת. המס שישולם הוא מסך ההכנסות מאותה שנה לפי מדרגות המס בישראל.
במסלול זה הסכום הנקבע הוא מהרווחים, כלומר ניתן להפחית את ההוצאות של הנכס, למשל דמי ניהול, שיפוצים, פחת, יועצים מקצועיים כמו עורכי דין ורואי חשבון. כמו כן ניתן לקבל זיכוי על המס ששולם במדינת ההשקעה. מסלול זה מתאים למשקיעים עם מדרגת מס נמוכה בישראל, או בעל עסק עם הרבה הוצאות.

המסלול השני – מסלול מיסוי מופחת, והוא קובע שיעור מס קבוע של 15% על הכנסות משכירות נדל”ן בחו”ל, במסלול זה שיעור המס הוא קבוע מתוך כל ההכנסות, לא ניתן לנכות מהתשלום הוצאות, מלבד פחת, ואי אפשר לקזז את המס ששולם בארץ ההשקעה
במסלול זה הגשת דו”ח המס הוא קצר ומהיר יותר למי שלא חייב בדוח שנתי כמו שכירים או פנסיונרים.

נושא המימון נלקח בחשבון על ידי הרבה ישראלים שרוצים להשקיע מעבר לים, והרבה פעמים מהווה עבורם תנאי לבחירת ארץ השקעה. יש ארצות שניתן לקבל מימון כאדם פרטי כמו פורטוגל ויש ארצות שניתן לקבל מימון בתור חברה כמו ארה”ב והונגריה.
מימון יכול לתרום בשני אפיקים:

האחד הוא שלמשקיע אין מספיק הון עצמי כדי לרכוש את הנכס. לקיחת משכנתא תאפשר לו לרכוש דירה בחו”ל אפילו אם אין לו מספיק כסף.
השני היא מינוף ההשקעה – הרווח העיקרי הניתן להשיג במינוף זה הוא עלית ערך הקרקע.
לדוגמא:
ברשות משקיע יש 100,000 ₪ והוא מחליט לקנות דירה בשכונה מסוימת. כעת יש לו שתי אפשרויות, הראשונה לקנות נכס בכסף שיש ברשותו והשנייה היא קניה של נכס יותר יקר באותו השכונה בעזרת לקיחת משכנתא. נניח שאותו משקיע החליט למכור את הנכס לאחר שלוש שנים מזמן הרכישה, ובזמן זה הייתה התייקרות של 15% במחירי הנדל”ן באותה השכונה.

אם המשקיע קנה דירה במלוא כספו, הרווח על עליית ערך הנכס הוא 15,000 ש”ח. אם המשקיע החליט לקחת משכנתא של 200,000 ש”ח וקנה באותה שכונה דירה ב-300,000 ש”ח, הרווח על עליית ערך הנכס הוא 15% מ-300,000 שהוא 45,000 ש”ח, כאן חשוב להתייחס להוצאת תשלום המשכנתא בתקופה זו. החיסרון המרכזי במינוף באמצעות מימון הוא הפחתה בתזרים המיידי משכירות בתקופת ההלוואה. משכנתא על דירה יכולה להיות פחות מהשכירות המתקבלת מהנכס ויכולה להיות גם יותר ממנה. בנוסף יש להחזיר מהרווח של 45,000 ש”ח את הריבית ששולמה לאורך זמן זה.